Le marché de l’hébergement touristique évolue rapidement et place les meublés de tourisme au cœur des stratégies d’accueil pour les courts séjours.

Ce type de logement, estimé à environ 1,2 million d’unités en France, répond à des besoins spécifiques pour une clientèle de passage cherchant une alternative à l’hôtel.

Maîtriser le cadre réglementaire et fiscal de cette activité permet au propriétaire de sécuriser ses revenus locatifs tout en respectant la législation en vigueur.

Les caractéristiques juridiques qui distinguent les meublés de tourisme des autres locations

Un hébergement meublé à usage exclusif pour une clientèle de passage

Le Code du tourisme définit précisément ces hébergements comme des villas, appartements ou studios meublés offerts à la location pour une clientèle qui n’y élit pas domicile. Le locataire doit pouvoir jouir du bien en usage exclusif, ce qui signifie que le propriétaire ne peut être présent dans le logement durant le séjour.

Cette spécificité différencie fondamentalement cette activité de la cohabitation ou de la chambre chez l’habitant. Se lancer dans cette activité demande de bien comprendre la nature du bien exploité, car définir quel statut juridique pour investir l’immobilier de loisir conditionne la pérennité du projet.

Le logement doit comporter tous les éléments mobiliers indispensables pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement dès son arrivée, avec ses seuls effets personnels.

Une durée de location limitée à 90 jours consécutifs maximum

La législation impose une limite temporelle stricte pour qualifier un bail de location saisonnière. Le contrat ne peut excéder une durée de 90 jours consécutifs pour le même locataire.

Au-delà de cette période, la location sort du cadre du meublé de tourisme et bascule vers d’autres régimes locatifs plus contraignants pour le bailleur. Cette règle vise à empêcher le détournement de baux touristiques pour de l’habitation permanente, garantissant ainsi que le logement reste disponible pour une rotation fréquente de la clientèle.

Le respect de cette limite temporelle protège le propriétaire contre une requalification du bail qui pourrait entraîner des droits au maintien dans les lieux pour l’occupant.

Les différences avec les chambres d’hôtes et les baux d’habitation classiques

Distinguer le meublé de tourisme de la chambre d’hôte repose sur la présence ou non de l’habitant. La chambre d’hôte implique l’accueil par le propriétaire qui vit sur les lieux et fournit souvent des prestations comme le petit-déjeuner, alors que le meublé de tourisme garantit une autonomie totale au locataire.

De même, le gîte rural n’est pas une catégorie juridique distincte mais rentre le plus souvent dans la définition des meublés. Contrairement au bail d’habitation classique ou au bail mobilité, le meublé de tourisme s’adresse à une clientèle de passage effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois.

Le locataire n’y établit pas sa résidence principale, ce qui dispense le propriétaire de nombreuses contraintes liées à la loi de 1989 sur les rapports locatifs.

Les obligations administratives avant de louer un meublé de tourisme

L’autorisation de changement d’usage dans les communes concernées

Transformer un logement destiné à l’habitation en hébergement touristique est un changement d’usage au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. Certaines communes, confrontées à une pénurie de logements, exigent une autorisation préalable du maire avant toute mise en location de courte durée.

Ce dispositif vise à réguler le marché et à éviter que les centres-villes ne se vident de leurs habitants permanents. Obtenir cette autorisation peut s’accompagner de mesures de compensation, obligeant le propriétaire à transformer en habitation des surfaces commerciales équivalentes.

Le non-respect de cette procédure expose le contrevenant à des sanctions lourdes et à l’interdiction de poursuivre son activité locative. La fiche technique de la Direction générale des Entreprises et de la Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages encadre cette pratique dans les communes de petite ou moyenne taille, en justifiant les motivations par la protection du logement.

La déclaration en mairie ou l’enregistrement obligatoire selon les communes

Déclarer son activité est une étape incontournable pour tout loueur de meublé, que le bien soit classé ou non. La procédure varie selon la localisation du bien et nécessite une vigilance particulière de la part du propriétaire.

Le tableau ci-dessous synthétise les deux régimes de déclaration existants en fonction de la politique de la commune :

Posséder un numéro d’enregistrement impose également aux plateformes numériques de bloquer les locations de résidences principales au-delà de 120 jours par an. Cette mesure permet aux mairies de contrôler le respect des limites légales et de lutter contre la spéculation immobilière.

Le loueur doit envoyer la déclaration par un moyen avec accusé de réception ou utiliser un téléservice si la commune y adhère. Tout changement sur le loueur, le meublé ou les périodes de location requiert une nouvelle déclaration.

Les vérifications préalables indispensables pour le propriétaire ou locataire

S’assurer de la faisabilité du projet demande de vérifier plusieurs points juridiques et techniques avant la mise en ligne de la première annonce. Le loueur doit agir avec prudence pour éviter les litiges avec le voisinage ou l’administration.

Voici les points de contrôle essentiels à valider :

• Lire le règlement de copropriété pour confirmer l’absence de clause d’habitation bourgeoise exclusive interdisant toute activité commerciale.
• Obtenir l’accord écrit du bailleur si le logement est sous-loué par un locataire en titre.
• Vérifier auprès de la mairie si le logement se situe dans une zone soumise à autorisation temporaire ou à compensation.

Le tableau suivant détaille les sanctions potentielles pour non-respect des vérifications préalables :

Le classement en étoiles et ses avantages fiscaux pour les loueurs

Une démarche volontaire basée sur 133 critères de qualité

Faire classer son logement permet de valoriser les prestations offertes et de rassurer la clientèle sur le niveau de confort. Cette démarche volontaire s’appuie sur une grille d’évaluation rigoureuse comportant 133 critères répartis en trois chapitres principaux : équipements, services au client et accessibilité, ainsi que développement durable.

Le loueur ou son mandataire contacte un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation ou listé par Atout France pour une visite d’inspection. Les listes de ces organismes se trouvent sur le site d’Atout France dédié au classement des meublés.

Le classement va de 1 à 5 étoiles et reste valable pendant 5 ans. En 2023, la France comptait 179 400 meublés de tourisme classés, représentant un total de 878 600 lits selon ADN Tourisme.

Voici les chapitres principaux de la grille de classement :

1. Équipements et aménagements du logement.
2. Services au client, y compris l’accueil et l’information.
3. Accessibilité et développement durable, avec des critères sur l’écologie et l’inclusion.

Les bénéfices fiscaux et commerciaux du classement

Obtenir un classement ouvre la porte à plusieurs avantages pour le loueur. Ce statut permet de bénéficier d’un abattement sur les revenus locatifs dans le cadre du régime des microentreprises, conformément à l’article 50-0 du code général des impôts.

Le loueur peut adhérer à l’Agence nationale des chèques vacances, ce qui élargit les options de paiement pour les clients. Certaines communes en zone de revitalisation rurale accordent des exonérations de taxe foncière ou de taxe d’habitation pour les meublés classés, comme prévu aux articles 1407 et 1383 bis du code général des impôts.

Choisir un régime fiscal adapté, tel que quel statut juridique pour une LMNP, complète ces bénéfices en optimisant la gestion des revenus issus de la location touristique. Le classement renforce la visibilité commerciale et attire une clientèle plus large grâce à une garantie de qualité reconnue.