La Location Meublée Non professionnelle (LMNP) représente une forme d’investissement immobilier en France. Elle se distingue de la location classique par le fait que le bien loué est équipé de mobilier permettant au locataire d’y vivre sans avoir à apporter ses propres meubles.

La location meublée présente plusieurs avantages par rapport à la location vide. Parmi ces avantages, nous trouvons :

• Des revenus locatifs potentiellement plus élevés.
• Une flexibilité contractuelle accrue.
• Une fiscalité avantageuse.

Les statuts juridiques pour une LMNP

Lorsqu’un investisseur décide de se lancer dans la Location Meublée Non professionnelle (LMNP), plusieurs structures juridiques s’offrent à lui. Chaque structure présente ses propres caractéristiques, avantages et inconvénients.

L’entreprise individuelle : gestion simplifiée et un investissement à court terme

L’entreprise individuelle est la structure la plus simple et la plus courante pour une LMNP. Dans ce cadre, le propriétaire loue le bien en son nom propre.

Avantages :

• Simplicité administrative et comptable.
• Pas de capital à apporter.

Inconvénients :

• Responsabilité illimitée : les dettes de l’activité peuvent être récupérées sur le patrimoine personnel.
• Imposition au niveau de l’impôt sur le revenu.

La société civile immobilière (SCI) avec option IS : Optimisé pour la transmission de patrimoine

La société civile immobilière (SCI) qui opte pour l’impôt sur les sociétés (IS) est une structure qui permet de détenir et de gérer un patrimoine immobilier.

Avantages :

• Séparation claire entre le patrimoine immobilier et le patrimoine personnel.
• Possibilité de transmettre plus facilement le bien immobilier.

Inconvénients :

• Complexité administrative accrue.
• Imposition au niveau de la société puis au niveau des associés lors de la distribution des bénéfices.

La SASU ou la SARL de famille : flexibilité, protection et planification fiscale

La société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) et la société à responsabilité limitée (SARL) de famille sont des structures qui peuvent convenir à certains profils d’investisseurs.

Avantages :

• Responsabilité limitée à la hauteur des apports.
• Flexibilité dans la gestion et la distribution des bénéfices.

Inconvénients :

• Nécessité d’un capital de départ.
• Formalités administratives et comptables plus lourdes.

Les avantages et inconvénients de chaque statut

Une fois les structures juridiques identifiées, il faut peser le pour et le contre de chacune afin de faire un choix éclairé.

Fiscalité

• Régime micro-BIC : applicable aux revenus locatifs ne dépassant pas un certain seuil. Il permet une déduction forfaitaire pour frais.
• Régime réel : permet la déduction des charges réelles et l’amortissement du bien.

Responsabilité personnelle et protection du patrimoine

• Entreprise individuelle : pas de distinction entre patrimoine personnel et professionnel.
• SCI, SASU, SARL de famille : séparation entre patrimoine professionnel et personnel.

Facilité de gestion et flexibilité

• Entreprise individuelle : gestion simplifiée, moins de contraintes administratives.
• Sociétés (SCI, SASU, SARL de famille) : nécessitent une comptabilité plus rigoureuse mais offrent plus de flexibilité dans la distribution des bénéfices.

La distinction entre LMP et LMNP

Avant de se lancer dans la location meublée, il s’avère nécessaire de différencier les deux principaux statuts : la Location Meublée Professionnelle (LMP) et la Location Meublée Non professionnelle (LMNP).

Les critères de distinction entre ces deux statuts sont :

1. Revenus de la location meublée par rapport aux revenus globaux : Si les revenus tirés de la location meublée dépassent un certain seuil et représentent une part significative des revenus globaux, le bailleur se classe généralement en tant que LMP.
2. Inscription au RCS : Seuls les LMP doivent s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). En revanche, les LMNP n’ont pas cette obligation.

Les distinctions entre LMP et LMNP influencent directement le régime fiscal et social du propriétaire. Il s’agit donc d’un choix stratégique pour tout investisseur immobilier.

Recommandations pour le choix de statut LMNP

Le monde de la Location Meublée Non professionnelle (LMNP) en France présente diverses options en matière de statuts juridiques. Chacun de ces statuts possède ses propres avantages et inconvénients, rendant le choix parfois difficile pour l’investisseur. Voici quelques recommandations pour aider à cette décision.

Les objectifs d’investissement

Les motivations et objectifs d’investissement varient d’une personne à l’autre. Certaines recherchent une rentabilité maximale, tandis que d’autres priorisent la protection de leur patrimoine ou la transmission à leurs héritiers.

• Pour une gestion simplifiée et un investissement à court terme, l’entreprise individuelle peut être adaptée.
• Pour ceux qui envisagent une transmission de patrimoine, la société civile immobilière (SCI) avec option IS peut s’avérer intéressante.
• Pour un équilibre entre flexibilité, protection et planification fiscale, la SASU ou la SARL de famille peuvent être des choix judicieux.

Se faire accompagner par des experts

Le choix du statut juridique ne doit pas se faire à la légère. Il influence directement la fiscalité, la responsabilité et la gestion de l’investissement.

• Un comptable peut fournir des conseils précieux sur les implications fiscales de chaque statut.
• Un juriste ou un avocat spécialisé en droit immobilier pourra éclairer sur les aspects juridiques et les responsabilités associées.

Évaluer régulièrement sa situation

Le marché immobilier, les lois fiscales et la situation personnelle de l’investisseur évoluent avec le temps. Il reste donc essentiel de revoir régulièrement son choix de statut pour s’assurer qu’il demeure le plus adapté.

Ainsi, pour réussir son investissement en LMNP, il s’agit de bien s’informer, d’évaluer ses objectifs et de ne pas hésiter à solliciter des experts en la matière.